-High Ratio 모기지에 대하여-

 

만만치 않은 밴쿠버의 집값을 생각하면 집 구매자들께서는 가장 처음으로 생각 하시는 것이 모기지 대 : 다운페이의 비율이라 생각 됩니다.  물론 많은 저축을 해 오신 분들이시라면 당연히 최대한 많은 비율의 다운페이를 하시면서 집을 구매 하시는 것이 가장 최선이라 생각 되겠지요.  하지만 반대로 생각을 해 보죠.  모기지를 많이 받고 다운페이를 조금 함에도 불구, 현재 본인 소득으로 충분히 모기지를 갚을 능력이 있다면 이 역시 집을 장만하는 데 좋은 방법이 아닐까요?  더 저축을 한다고 기다리면서 오히려 매달 렌트비로 더 지출이 많아지는 것은 아닐까요? 

 

캐나다에서는 현재 집값의 80% 이상 받는 모기지를 High Ratio 모기지라고 합니다.  즉 다운페이하는 부분이 20% 미만이란 것입니다.  이 경우 모기지를 신청하는 금융 기관 뿐 아니라 보험 회사 (CMHC 나 GenWorth, etc)에서도 승인 과정을 거쳐야 합니다.  쉽게 말씀 드리면 A라는 손님이 90%의 모기지를 얻고 싶어하고 10%의 다운페이만 한다면 은행 입장에서는 모기지 승인을 하더라도 안고가는 위험 부담이 큰것은 사실입니다.  이를 위해 채무 불이행 보험 (Default Insurance)이라는 것을 의무적으로 손님에게 가입하는 조건으로 모기지 승인을 하게 됩니다.  이 경우 손님의 소득이 모기지 승인 기준에 정확하게 들어 오셔야 하며, 조금이라도 벗어나는 경우는 승인이 어렵습니다.  쉽게 설명을 드리면 한달에 1000불을 버실 경우 모든 매달 불입금 + 카드값 + 자동차 론 등등이 420불 안에 들어 오셔야 하는것이 일반적인 기준 이라고 생각 하시면 됩니다.

 

자 그렇다면 과연 프리미엄은 어떻게 계산이 될까요?

아래 표를 보시면 (출처 : www.cmhc.ca) 집 구매할 경우 vs 재 융자, 그리고 자영업자 vs 일반 직종, 이렇게 크게 구분을 하고 있습니다. 

Loan-to-Value

Premium on Total Loan

Premium on Increase to Loan Amount for Portability and Refinance

Standard Premium

Self-Employed without 3rd Party Income Validation

Standard Premium

Self-Employed without 3rd Party Income Validation**

Up to and including 65%

0.50%

0.80%

0.50%

1.50%

Up to and including 75%

0.65%

1.00%

2.25%

2.60%

Up to and including 80%

1.00%

1.64%

2.75%

3.85%

Up to and including 85%

1.75%

2.90%

3.50%

5.50%

Up to and including 90%

2.00%

4.75%

4.25%*

7.00%*

Up to and including 95%

2.75%

N/A

4.25%*

*

90.01% to 95% —
Non-Traditional Down Payment***

2.90%

N/A

*

N/A

Extended Amortization Surcharges
Add 0.20% for every 5 years of amortization beyond the 25 year mortgage amortization period.†

예를 들면, 일반 직종에 종사 하시면서 샐러리를 받으시는 분께서 집을 95% 의 모기지를 승인 받고 구매할 경우 모기지 금액의 2.75%의 채무 불이행 보험 (Default insurance)료를 함께 내셔야 하며 이 경우 승인을 받을때 이 보험료 역시 모기지에 흡수되어서 융자 식으로 계산이 되므로 어떻게 이 큰 금액을 내야 할지 고민하실 필요는 없으십니다. 

 

한가지 여기서 짚고 넘어가야 할 점은 왜 자영업자의 보험료가 더 비쌀까요?  일반적으로 모기지 승인 과정 시 자영업자는 꼭 신고한 소득만으로 승인 받는 것이 아니라 그보다 더 많은 금액을 실제로 버시는 경우가 많습니다.  현금 소득도 있고 또 많은 부분을 비즈니스 비용으로 절세를 하는 경우가 많기 때문이지요.  예를 들면 약 4만불을 신고하시는 자영업자의 모기지 서류에 6-7만불을 버심; 이렇게 해도 그 이유가 타당 하다면 6-7만불을 실제 인컴으로 인정!  승인이 되는 것입니다.  대신 보험료에 프리미엄을 더 붙여서 위험 부담을 보상 받는 이유라 생각 됩니다. 

 

결론은, 집 장만 하시는데 있어서 꼭 많은 부분의 다운페이가 이루어 져야 한다는 고정 관념은 없으셔도 된다는 것입니다.  본인의 미래 계획에 따라 얼마든지 생각보다 더 빨리 집장만을 이룰수 있다는 점에서 이 제도는 효율적으로 누구에게나 적용될수 있다는 점을 강조하고 싶습니다.

 

더 자세히 알고 싶으신 분들은 모기지 전문가와의 상담을 통해 본인에게 꼭 알맞는 선택을 하시길 바랍니다.

 

-이 소장-

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